Motto: Get Out Of The Crowd!

luni, 4 iunie 2012

Studiu de caz, paradoxurile crizei: piata imobiliara creste

-imobiliarele: criza le ieftineste, devalorizarea le scumpeste-

Subiectul zilei din punct de vedere investitional il reprezinta devalorizarea si, in consecinta, cum sa te protejezi impotriva devalorizarii.

Cei care imi urmaresc blogul, stiu ca am abordat acest subiect inca de anul trecut, si in plus, am avertizat asupra unuia dintre paradoxurile crizei: si anume ca e posibil ca pretul imobiliarelor sa creasca (in termeni nominali, sau relativi), ca urmare fie a inflatiei si/sau devalorizarii, fie pentru ca poate fi privit ca activ refugiu, de protectie a valorii capitalului.

Ca sa plusez, as putea sa spun ca ma asteptam la acest moment, si anume devalorizarea leului - care apropo, abia e la inceput. Astfel de evenimente, devalorizarea rapida a monedelor, este specifica unor astfel de perioade.

Satisfactia faptului ca am fost profet in tara mea -si ca urmare, m-am umplut de "urarile de bine" ale unora care nu pricep nimic din economie, cu atat mai putin din imobiliare, si care " intelegeau" doar ca incerc ca manipulez piata imobiliara - este umbrita cand citesc/vad/aud cati oameni ignoranti -si deci care nu si-au luat nici un fel de masuri de protectie- exista. Oare chiar trebuie sa pierzi sume mari de bani, sau ca banii tai sa se devalorizeze, ca sa inveti lectii elementare ale economiei de piata? Nu poti invata din greselile altora?

Haideti sa luam un exemplu concret, experienta cuiva descrisa pe un alt blog:

"1. Preturile ( imobiliarelor ) nu au scazut atat de mult pe cat pare. Si asta datorita cursului valutar. Astfel ca cei 150.000 lei pe care eu sunt dispus sa-i dau pe un apartament insemnau in 2007/2008 aprox. 45.000 EUR, valorau in 2009/2010/2011 aprox. 34.000-35.000 EUR, in timp ce in 2012 se indreapta spre un 33.000 EUR critic. Deci daca din 2007 pana in 2012 preturile au scazut cu aproape 30%, eu care sunt platit in lei imi va fi la fel de greu sa-l achizitionez ca si atunci.

2. In conditiile in care apartamentele se vand in euro, economiile mele se topesc. Cred ca la un curs de 5 lei pt un euro poti sa te pisi pe ele de economii.

3. Proprietarii, ca oricare dintre noi, vor sa castige cat mai mult atunci cand isi vand singurul lucru de valoare din viata lor. Multi dintre ei nu au altceva de vanzare. Tocmai de aceea piata scade lent si negocierile sunt greu de realizat. "

Imi cer scuze pentru limbajul plastic al domnului respectiv, dar supararea sa este de inteles, avand in vedere ca, devalorizarea actuala l-a prins cu toti banii in cont, in RON, asteptand prabusirea pietei imobiliare- ca asa a citit el la Tavan Fals pe blog.

Ce se poate intelege din calculele de mai sus? Pai se poate intelege ca preturile apartamentelor/imobiliarelor cresc, pentru romani, cu fiecare procentel de devalorizarea a monedei nationale. Paradoxal, nu-i asa? Cu cat se adanceste criza, preturile imobiliarelor cresc, in loc sa se prabuseasca.

In realitate, imobiliarele nici nu cresc nici nu scad ca valoare (ci isi pastreaza valoarea proportional cu utilitatea economica pe care o au) in timp ce monedele topaie nebune in jurul lor. Pentru ca ce sunt monedele? Niste active conventii, active virtuale, care azi valoreaza ceva, maine altceva..

Intr-un articol aparut chiar azi, semnat de Cristian Hostiuc, acesta povesteste cum cineva care in 1977 avea un cont de 10.000 de lei la CEC (care echivala cu 1.000 dolari la acea vreme) a ajuns sa valoreze azi, in urma devalorizarii si denominarii leului, nici mai mult nici mai putin decat 3,3 lei, adica nici macar 1 dolar.

http://www.zf.ro/opinii/cei-999-de-dolari-care-lipsesc-din-banii-vostri-si-ai-parintilor-vostri-cum-s-a-transformat-un-libret-de-economii-de-1-000-de-dolari-in-1977-intr-un-dolar-in-2012-9705337

Ii lansez Dlui Hostiuc urmatoarea provocare: incercati sa calculati pe perioadele analizate in articol, cat ar fi valorat banii respectivi daca ar fi fost investititi: intr-un apartament, garsoniera sau teren.

Pentru ca eu stiu deja raspunsul la aceasta provocare: imobiliarele nu numai ca ar fi pastrat valoarea capitalului dar ar fi multiplicat-o, in ciuda scaderilor de pret din ultimii 4 ani.

21 de comentarii:

  1. las-o ba ca macane :)

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. daca auzi niste voci la mansarduta lu matale, nu inseamna neaparat ca macane, ci ca trebuie sa faci matale o vizita la un doctor

      Ștergere
  2. Au apărut deja articole prin presă zilele trecute care marchează preturi la jumătate faţă de 2008. Ok, în euro, dar şi în lei stăm foarte bine pentru că o sumă mai mică împrumutată duce la o perioadă mai scurtă de creditare, prin urmare şi mai puţini lei plătiţi (deci prima ideea nr.1 descrisa mai sus nu stă în picioare).
    Am făcut un calcul (http://basmeimobiliare.wordpress.com/2012/06/04/preturile-apartamentelor-au-scazut-cu-50-dar-in-lei/) din care am să selectez însă esenţialul (calculul a fost făcut pt. un apartament de 75k în 2008 şi 37.5 în 2012):
    - preţ (în euro) la jumătate fată de 2008. Cârcotaşii vor dori să adăugăm și chiria plătită în aceşti 4 ani. Să le facem pe plac: 250€ chirie lunară înseamnă în 4 ani 12.000€, prin urmare avem un preț de total în 2012 de 50.000€ faţă de 75.000€ cât era în 2008.
    - împrumut de 10 ani în loc de 30 (dacă mai punem la socoteală şi cei 4 ani de chirie – 2008-2012 – avem 14 ani până apartamentul este al nostru)
    - sumă totală de returnat (în lei): 213.000 lei în 2012 faţa de 661.000 lei în 2008, adică mai puţin de o treime !

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Am incercat sa urmaresc calculul tau, dar nu am prea inteles decat ca incerci sa demonstrezi ca nu trebuia sa iti cumperi casa pe credit in 2008, ceea ce oricum stia toata lumea. Nici eu nu sustin asa ceva.

      Mesajul articolului este ca preturile imobilelor evolueaza ciudat in perioade din astea, nu e obligatoriu sa se prabuseasca doar pentru ca motivul ca e criza ci ESTE POSIBIL ESTE SA PRABUSEASCA, DAR DACA SE VA INTAMPLA ASTA, PRABUSIRILE SUNT INSOTITE DE ALTE DEZECHILIBRE ECONOMICE CARE ANULEAZA DIN AVANTAJELE RELATIVE ALE "SCADERII" PRETULUI. Adica exact ce spuneam intr-un alt post al meu

      http://blogulluipopescu.blogspot.ro/2012/01/unii-vor-prabusirea-preturilor.html

      Al doilea mesaj al articolului este ca pe periaode lungi de timp, in care au loc si tulburari economice si sociale (revolutii, depresiuni economice) IMOBILIARUL ESTE UN PASTRATOR DE VALOARE, in orice caz mai mare decat o moneda sau alta care se poate distruge prin inflatie, devalorizare.

      Adica ACTIV REAL, (REFUGIU) versus ACTIV VIRTUAL

      Ștergere
    2. Basme imobiliare> de unde ai luat tu pretul unui apartament de 2 camere in 2012 37.500 euro? Sunt basme imobiliare?
      Eu nu prea urmaresc pretul la apartamente, dar m-am uitat acum pe www.anuntul.ro, unde macar ai garantia ca nu sunt anuturi expirate pentru simplul fapt ca apar doar alea platite la zi, si preturile la 2 camere sunt mai mari.

      Uite preturi la 2 camere, citesc la rand, fara sa selectez o zona anume: 45k, 47, 45, 59, 63, 27, 66, 60, 47, 36, 69, 74, 59, 62, 51, 54, 50 etc etc etc

      Ștergere
    3. Basmeimobiliare vine din haznaua tavanuluiflasc...
      De evitat frustratii!

      Ștergere
    4. Investitorul> pai si exemplul meu din articol, cu omul care se plangea de devalorizarea banilor lui versus scaderea pret aparatmente, tot de acolo e luat, ceea ce arata ca unii din ei au inceput sa mai si inteleaga..

      Ștergere
    5. Apartamente de 2 camere la 37.500, da in Ferentari, confort doi

      Ștergere
  3. Popescu, mi-a placut chestia cu monedele care topaie in jurul valorii.
    Iar valoarea e data de utilitate, chiar si un imobil, daca nu are utilitate practica, nu are valoare, asta vrei sa spui?

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Daca nu are utilitate, adica nu il poti folosi la nimic, nu produce nimic, atunci aia e valoarea lui.

      Unii incearca sa iti vanda cate un teren extravilan agricol la pret de rezidential. Eu ii spun, nu vezi mai omule ca asta e teren agricol, poti pune rapita pe el, valoreaza 2-3mii hectarul

      -Pai cum Domne, ca e situat la 5 aruncaturi de bat de nu stiu ce cartier de vile izolate in camp, zice el

      -Pai daca e situat asa de bine, de ce nu te pui mataluta sa faci PUZ, amenajezi drum, sa tragi curent pe sute de metri, gaze, si apoi il vinzi ca teren rezidential la oameni care viseaza de o viata sa locuiasca in mijlocul campului.
      Pana atunci e teren agricol si aia valoreaza!

      Ștergere
    2. Foarte adevarat, daca nu poti sa il vinzi, poti sa il exploatezi, ori din perspectiva asta valoarea e data de ce scoti de pe el, chirie, arenda sau recolta

      Ștergere
  4. Acest comentariu a fost eliminat de administratorul blogului.

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Anonim> da, valoarea unui imobil este data de utilitate, care poata sa scada sau sa creasca. PE de alta parte si pretul poate sa scada sau sa creasca in functie de piata, inflatie, devalorizare er

      Dar utilitatea unui imobil poti sa o cresti tu, poate DEPINDE DE TINE pe cand pretul depinde mai putin de tine si mai mult de piata.

      Eu prefer sa ma concentrez pe zonele pe care le pot influenta eu, adica sa cresc utilitatea, adcia valoarea.

      Pentru ca piata va confirma VALOAREA la un moment dat, chiar daca pe perioade scurte de timp este furtuna, agitatie.

      La un moment dat furtuna se opreste si apare soarele, si atunci lumea va vedea ce are valoare si ce nu..

      Ștergere
  5. Toarasu' cu 150.000 lei a uitat ca si banii pot sa se prabuseasca nu numai preturile la imobiliare.

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Anonimule, misto spus, si banii pot sa se prabuseasca. Asta de fapt incercam eu sa spun..

      Ștergere
  6. Imobiliarele au fost si vor ramane investitii bune. Doar sa le faci cu cap si la momentul potrivit. Nu in 2007 sau 2008.

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Daca le faci cu cap, inseamna ca le faci si la momentul potrivit..

      Ștergere
  7. Articol de nota 10, clar si la obiect. deci singura solutie pt evitarea problemelor a plata direct in euro, asta in caz ca moneda unica nu se duce naibii si ea in viitorul apropiat. Sau mai degraba convertirea in aur ca metalul se mentine stabil:)

    RăspundeţiȘtergere
  8. Sa asteptam alegerile din Grecia de saptamana asta. Vom vedea atunci incotro se indreapta Europa.

    RăspundeţiȘtergere
    Răspunsuri
    1. Asteptam Laurentiu, asteptam, oricum nu avem altceva mai bun de facut.

      Iti mai aduci aminte anul trecut in aceeasi perioada asteptam sa vedem ce voteaza Congresul SUA ref la limita de indatorare, care daca nu ar fi fost marita, teoretic SUA era in default. Ceea ce insemna black out total, in toata lumea.

      Ne-am obisnuit deja cu socuri din astea. SUA nu a intrat in default, cred ca si cu Grecia se va tarai intr-un fel sau altul.

      Ștergere